六十五万亿的故事
2018-11-23 17:41 4128
1：65与29
最近房地产市场上有一个数字特别火，叫做六十五。这是11月18日，SOHO中国董事长潘石屹在财新峰会上提到的。
他说：“中国房地产的总市值，已经到达到了「65万亿 美元」，这个数值意味着什么呢？意味着已经超过了美国、欧盟加上日本三个地方的总数！然而我国的国有资产总值却只有66.5万亿人民币，相差近7倍。”
最后又给大家抛出一个问题，“那么到底是中国房价高了呢？还是国有资产少了？还是有泡沫呢？这个得你自己去判断”。
随后，此番言论经过网络媒体渲染，成功引发了广大群众对中国房价的担忧：潘石屹的讲话是在暗示中国房地产有个大泡沫吗？还是暗示着未来的房价会一泻千里？
然后，链家网董事长左晖看不惯了，站出来辟谣，说中国根本没有这么大的泡沫，计算方法是错误的，中国房地产没有65万亿美元的，而是29万亿元！和美国差不太多。
一个是折戟沙场多年的地产领袖，一个是中国存量交易市场的大佬，两人又上演了一场对真假数据的争论。
有读者问我，这两个人谁对谁错。当然站在客观的角度，左晖为人谨慎，对房地产存量市场研究颇深，我认为他对中国房地产数据的研究会比潘石屹更深一层。
但这种争论又显得没什么意义。按照数学逻辑讲，总市值是绝对值概念，根据这个数值去判断泡沫大小没有道理，重点在于相对值。即使中国的房地产市值是全球的总和，但如果中国的人均收入水平足够高，人均收入全球第一，那也没什么泡沫，这叫「房价收入比」。
例如A城市房价每平米1万元，居民人均收入1万元，B城市房价每平米1万元，居民人均收入3000元，哪个城市的房价高、有没有泡沫，一目了然。
纽约的房价大约是9万左右，北京的房价是6万多，有的区域房价相差无几，但是北京的人均收入是9227元/月，而纽约将近3万左右，两者相差3倍以上，谁的泡沫大呢？
从2018年7月份的统计数据来看，目前中国的一二线城市的房价收入比均超过了20倍，意味着储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅，在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66，不到北京的一半
一二线城市过高的房价收入比反应了两个因素：一是城市人口的收入差距太大，富人和高收入群体一直向一二线城市集中，想想这么多年来，全国各地的有钱人，哪个不是赚了钱就想在一线城市买套房的？这让一二线房地产的金融属性远超于居住属性。
二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市靠拢，现在无论是前100名医院还是前100名高校，都明显集中于大型城市。现在房子还是跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受到大城市的更多政府保障，且教育和医疗资源更加丰富。
2：转机
其实相对于一二线城市的泡沫值，我更担忧的是三四线城市。
因为一线城市地少人多，购房需求会源源不断，即使房价收入比过高，刚需都会从投资客手中不断接盘，把投资需求置换出来，从而让泡沫值越来越小，达到一种健康稳定的状态。
然而对于三四线，本来其房价收入比之前不算太高，但是经过2017年这轮涨幅，大都翻倍。到现在也无法想象，一个人口逐年流失，人均收入3千的小县城的房价可以达到1万多元/平米的房价。
那么未来谁能接盘，谁还能接得起这个盘，这是务必要去思考的问题。等到大家发现，本地人买不起，外地有钱人不会过来买的时候，这时候才是三四线房价真正的地狱时刻。
关于泡沫为何如此之大的原因，我在之前的文章里讲了很多，其中最主要的还是货币超发后，房子的金融属性越来越强。
想想今年，杭州、南京、西安各个城市排队去买房，那些人是谁呢？他们是急着要一套房子来居住呢，还是希望购买一个泡沫来避免资产的缩水呢，这就是非常典型的金融属性。
至于这么大的池子是否会撑破？还要看当局用这一池子的水来干嘛。目前来看，方法是走对了，但不知道未来效果如何，还要走着看。
首先是伟大的天字号战略一带一路是否能完成。
为什么每天大报小报，纸媒网媒都会有一带一路的新闻跟踪呢？因为它是中国是否能取得世界第一大经济体的前提条件，如果一带一路做成功，把国外的市场开辟出来，交易以人民币计价，那么人民币泡沫就会传导其他国家，中国会像现在的美国一样，坐着赚钱。而且未来中国就不再会用房地产作为蓄水池来消化货币泡沫，房价不涨保护民生，这是大家愿意看到的。
其次是这一轮房价泡沫，政府得来的土地收益是否能帮助产业进行升级改革，让不动产池子里庞大的资金成为实体经济发展的新动力。
中国产业转型升级已经迫在眉睫，因为我国市场对密集型劳动商品的竞争力优势已经明显弱于东南亚，接下来的中国制造业只能为消费升级服务。如果外国人买我们的东西不是两三块钱的小玩具而都是像华为手机、海尔电器、大疆飞行器等“高级货”，那时候我们有定价权，民间财富快速积累，这个大池子的泡沫也会消化很多。
所以未来中国房地产这个大泡沫是否会撑破，取决于我们是否还会把中国经济的未来寄托在不动产价格上涨上，如果是，泡沫破裂的那一天迟早会到来。
要知道，在过去的100年，全世界各个国家比较大的房地产泡沫大概出现过四十个，每一个泡沫形成时，该国国民都说我们国家的房屋价格上涨和其他的泡沫不同，都有自己的本国国情，但是当泡沫破灭的时候，才发觉泡沫的共性其实远远大于个性，泡沫就是泡沫。
3：求稳
至于2017年这轮泡沫的危险程度，大家不用去担忧其危险性，因为永远会一种力量在保持泡沫的稳定性。
看现在的土地市场和利率市场你就明白了。
在上半年，土拍市场极为惨淡，还记得在8月底的时候，数据曝光，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。如果按照这个势头，今年土地流拍量绝对会超过1000宗，成为史上最强流拍年，这种信号非常不好。
一是会导致购房者的房价预期持续下滑，都在想，开发商都不愿意进货了，我还买什么房子？观望情绪浓烈，市场真空极易触发房价踩踏危机。
二是如果今年土地都流拍了，那么按照一般2年左右土地的开发周期推算，2年之后一些城市的供给肯定是跟不上的，到时候市场需求旺盛，供给短缺，会不会激发新一轮的上涨？
不过这个问题现在已经逐渐被解决了。
数据显示，当前所有房企均在紧缩拿地策略，降低拿地量，然而有一类房企却在当前市场环境下，不减反增。这就是房企中的国企。
如中国铁建和华润置地9月、10月新增土地投资建面较1-8月均值有所增加，均值之比分别为1.17和1.12。其中，华润置地9-10月的新增土地投资主要集中在广州、成都、鄂州等城市。不出意外，未来国有房企将会成为土拍市场的主要行军力量，帮助房地产渡过冷市。
其次看利率市场。最近利率市场也迎来了大的转机。
根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP，达到6.07%，也创出年内利率新高。
虽然房贷利率整体保持上行，但与以往全面火热的趋势不同，11月以来，多个一二线城市的部分银行，利率开始松动，有下调趋势。
北上广深四大超一线城市中，除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外，北广深房贷利率均有不同程度松动。比如北京地区，大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准上浮20%，较之前降低5%。
杭州房贷利率也有明显松动，10月以来，四大行中工商银行和中国银行的部分网点，在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策，普遍下调了5%。
此外，佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。
当然利率松动并不意味着调控放松，但为什么要在这个时候利率出现松动呢？
借用潘石屹的口吻就是：“这次房贷利率放松，是有些地方房价跌得太过汹涌？还是官方的求稳信号？则或是银行流动性充裕，贷不出款？你应该能判断得出来吧。”
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