10月主要城市房价数据详解
2018-11-16 20:30 4060
在研究层面，这个时期很容易可以看出一些城市的楼市基本面：真实供需比例、房价泡沫程度，也可以据此推演出城市房价的「下行深度」。
近日，各家机构的10月城市房价数据陆续发布上线。
在这些机构里面，我一直选用贝壳研究院的Real Data数据库作为主要市场依据。因为这些数据是基于他们15万多经纪人从8000+线下门店采集回来的真实样本，相对最为真实。
下面我分为三部分做分析解读，一是成交，二是房价，三是供需，让你充分了解自己所在城市的楼市趋势。（高能预警：数据分析类文章很干但很实用，希望大家可以认真读完，每幅图也要点开认真比对）
1：成交
我们先看成交量。
据贝壳研究院数据监测，10月重点13城二手房成交总量环比下滑7.8%，成交绝对水平降至一年以来的最低值（春节2月除外），不及5月小阳春成交量的一半。
不出意外，这一现状会延伸至春节之前。而且由主要城市所带动的房价预期也会把进一步传导至周边小城市。
我们再具体到城市看。
10月13城二手房成交，其中8城成交量下滑，5城成交量增加。下滑城市中，武汉居于首位，环比减少21.2%。
武汉二手房成交量大幅下降的原因主要是，10月黄金周促销带动的新房市场对二手房成交的冲击。10月中，武汉诸多开发商为了抢客户、增加去化、快速回笼资金,达成了一致的共识，就是将“精装变毛坯”，从而达到变相降价的效果。但这也会促使二手房卖家找不到下家，而主动选择下调房价预期，在11月后武汉二手房议价空间一定会更大一些。
其次是北京成交环比下滑12.5%，这和前段时间大量共有产权房涌入市场有很大关系。一线城市属于敏感性市场，对政策的感应度非常强烈，目前行情下行，上海、深圳、广州的成交量都呈现不同程度的下降。
大连受“321”限购政策影响，10月成交下滑了11.7%，从3月开始累计下滑了68.9%，属于「半腰斩型」市场，成交低迷，后期房价不容乐观。
在成交量增加的城市中，西安以19.4%的增速居13城首位，其后是长沙、杭州、天津，三城环比增速分别为12.5%、11.2%和10.1%，四城成交虽在9月低位反弹，但是仍处于年内低位。至于成交反弹，是否预示着这几个地方接下来的房价会稳住，还要看10月均价二手房价的表现。
2：房价
10月重点城市均价以下跌为主，13城中有11城均价下跌，仅大连和天津均价小幅上涨。当然13城大多数连续两月下跌，也意味着全国市场真正进入寒冬。
其中，大连及天津两城均价环比涨幅均不足1%（1%左右的幅度可以忽略不计，为稳定值）。大连是因为321限购，而天津是因6月份的人才落户政策，在年中激起一段房价预期，而如今，这两个城市的房价都在回调趋稳。
成都均价环比明显下跌7.5%，一方面是调控加码后预期深度回落致均价下行压力大，另一方面10月中心城区成交下滑明显导致均价结构性走低；（结构性：一般是指郊区和中心区的博弈，因为郊区房源单价较低，如果郊区成交大于市中心，会拉低整体平均值）。
济南均价环比下跌5.7%，由于成交持续回落，均价由平稳转向下跌；杭州及北京两城均价连续两个月环比下跌，10月两城跌幅分别为1.8%和1.2%，其中北京10月成交结构回归9月之前的常态化水平，均价的下跌受结构性因素影响较小，是实质性的下跌；武汉均价环比下跌1.2%，下半年以来均价呈现微幅下跌态势。
看到这里，可能有些人被这些干巴巴的数据搞得头疼了。那么到底成交量和房价有什么关系呢？
我们去预演一下市场行情。一般下行的楼市会分为以下几个情形，
1.成交跌，房价跌（统称为量价齐跌，属于萧条市，不可购房）
2.成交跌，房价涨（成交先行于房价，如果出现成交下滑但是房价不动，有两种情况，一种是“有价无市”，不可购房，一种是中心区房价坚挺，城市呈现分化格局，中心可购入）
3.成交涨，房价跌（这是市场有企稳的迹象，如果成交连续几月稳定，房价也会迎来稳定态势，楼市下行周期中，成交越早稳定，说明市场需求越大，泡沫值越小）
4.成交涨，房价涨（这个属于量价齐涨，不用多说）
为了方便，我们再把两幅图放在下面比对：
作为一个高级购房者，一定要紧盯市场数据，明白成交量和房价给我们传达的信息。在贝壳这套数据中，还有市场供需数据值得研究。
3：供需
预期下行叠加黄金周影响，10月重点城市新增供需以下行为主，后期市场难以好转，将继续低位运行。
从供给端来看，13城新增房源量环比全面下滑。其中西安新增房源在7-8月大幅增加后于9月开始下降，10月新增房源量与3-4月水平接近，环比下滑31.5%。杭州、青岛两城新增房源量环比分别下滑14.6%和14.2%，降幅环比收窄，绝对水平降至2018年以来春节2月除外的最低值，后期下行空间不大。南京、济南、深圳等城新增房源有低位趋稳之势。
从需求端来看，13城中有9城带看量环比下滑，深圳、上海、南京及青岛4城环比持平。下滑的城市中，成都新增带看量环比下滑10.7%，市场复苏乏力；济南带看量环比下滑6.2%，新增客源量连续7个月环比下滑，市场活跃度持续走低，后续市场难以好转。
从这个表中可以反映出两个极端值，例如成都，带看量和新增房源量急剧下滑，说明其市场供需均无，市场萧条，房价下行压力巨大。而深圳、上海、则表现出逆市需求上涨，说明城市需求面很好，未来下行通道不会太久。
从业主挂牌价来看，10月重点13城中仅杭州、深圳两城环比上涨，其余城市均环比下跌。在楼市下行的情况下，深圳和杭州业主对市场还有很强的预期，也从侧面反应这两个城市的楼市抗压能力相对较强。
下跌的城市中，西安新增挂牌均价环比明显下跌5.5%，除受挂牌结构影响外，业主报价的下行主要是受市场预期下行的影响。成都挂牌均价环比下跌3.0%，调控加码后连续四个月环比下跌，市场预期持续松动。
这幅图可以直接反应出业主对市场的预期值，但是也要根据上面新增房源挂牌量做比对。例如西安市新增房源的挂牌价环比下跌较深，说明业主预期破碎吗？不一定，因为在「新增房源数上」西安环比减少最多，在抽样量较少的情况下，几套房源的调价是无法代表整体预期的。
从调价来看，重点城市调价中涨价房源占比持续回落，且均降至2017年以来的历史低位上，业主预期随市场的降温持续回落。
4：总结
如果你能一字不拉地看懂上面的文字和数据，并能清楚地捋顺各个指标之间的逻辑关系，那么恭喜你，你已经成为了一名合格的房产数据分析师。
楼市数据比较繁杂，需要把各项数据联系起来，通过宏微观比对，才能还原楼市的基础轮廓，在此基础上，再拉长周期便能推理出今后的房价趋势。
就目前的形势来看，全国楼市入冬的趋势已经毋庸置疑。各个城市的房价都在进行不同程度的回调，泡沫值大需求弱的城市回调程度大，泡沫小、回调程度小的城市，早早得横盘筑底。
而且在城市中，郊区房价的下跌的幅度要远大于市中心，地铁房、学区房、商圈房的抗跌性最强。逆向思维来讲，在郊区中地段下跌幅度最大的郊区房，很可能是下一轮房价的价值洼地，你要想为什么之前这个地段会被炒上天。
当然，一个城市的成交和房价稳定之后，也并不意味着马上反弹上涨。这还和房贷利率，楼市调控政策息息相关。
据融360发布的最新数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨。对比数据发现，现在的房贷利率水平虽然不及历史高点，但涨幅已经较高。
只要控制住房贷利率，楼市房价就不可能出现出大涨迹象。但是换句话讲，楼市若一直冷下去的话，一定会出事儿的，所以未来房贷利率应会在2019年逐步放开，让纯刚需上车，保证市场的正常流动，才是真正要做的事情。
· END ·
PS:贝壳数据的价值很高，未来子木每个月都会为大家分享上月的楼市数据分析，大家根据自己所在的城市去做记录，跟踪楼市变化情况。之前我也说过，真正的购房者不是「买涨买跌，跟买跟卖」，而是去花功夫观察市场行情，寻找房价谷底。只要这样，飓风过岗时，你才能成为伏草惟存中的其中那一根。
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