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西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的最新报告显示，2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%，全国城镇地区有6500万套空置住房。

而这些空置住房占用了超过10万亿元的信贷资源，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。在房价下跌时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

二三线城市空置情况严峻
中国家庭金融调查（CHFS）从 2011 年至今，每两年一次，已成功开展 4 轮大规模入户调查。2017 年第四轮调查样本覆盖全国 29 个省(自治区、直辖市)，364 个县 (区、县级市)，1428 个村(居)委会，样本规模 40011 户。

近年来，住房空置率备受市场关注并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。中国家庭金融调查（CHFS）一直将住房空置情况作为入户调查的重要内容之一。

报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。

报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心主任甘犁表示，来源于多套房家庭的空置住房是城镇地区住房空置率上升的主要原因。2017年城镇多套房家庭贡献18%的空置率，单套房家庭只贡献了3.4%的空置率。

报告称，根据推算，城镇地区的空置住房数量持续上升，在 2011、2013、2015 和 2017 年分别为 4200、4750、5600 和 6500 万套。
甘犁表示，城镇空置住房数量从2013年的5600万套上升到6500万套，如此快速增长的原因我国城镇化速度跟不上销售住房数量的增长。

从分区域情况来看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市，二、三线城市房产去库存的压力高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2% 和 21.81%，远高于一线城市的 16.8%。

中国住房空置率仍处于较高水平
甘犁表示，通过国际比较可知，中国住房空置率低于西班牙和意大利，但仍高过一些国家，处于较高水平。
图为：各国空置率数据汇总（来源：CHFS）

报告参考 Rosen and Smith(1983)的文章，估算出中国的自然空置率为 9.8%，一线城市的自然空置率为 11.3%，二线城市为 9.1%，三线城市为 8.8%。

报告称，我国目前的空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然表示，报告显示我国的一二三线城市都有相当高的空置率，这也反映了中国住房市场作为投机市场的特征。最近几年经过棚户区改造之后，三四线城市的空置率持续上升，其中蕴藏的风险需要引起重视。

报告通过对影响家庭空置住房的原因进行分析后发现，持有空置住房的可能性与家庭投资风险偏好、收入水平、有家族企业、参加住房公积金、成员受雇于 公共部门、家庭成员有成年未婚男性等特征呈正相关。

在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率呈正相关，与区位房价呈负相关。城镇化率每提高10 个百分点，持有空置房家庭的比例就会增加 0.685个百分点。地方房价每上涨 10%，持有空置房家庭比例就会降低 0.255个百分点。土地出让收入依存度提高 10 个百分点，空置住房家庭比例将增加 0.38 个百分点。

房价下跌空置房更易受损
空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。

报告显示，2013 年至 2017 年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为 8.4%，从 23.7万元增长到 25.7 万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从 32 万元增长到 40 万元。截至 2017 年底，全国住房抵押贷款总余额达到 22.9 万亿元，相当于 2018 年国内生产总值的 27.9%。据估算，2017 年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。
图为：住房贷款未偿余额比较（来源：CHFS）

甘犁指出，空置住房占用了大量的住房贷款，既浪费了贷款资源，也蕴含了金融风险。与此同时，在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

CHFS数据显示，在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
图为：房价下跌不同程度房产价值受损比例（来源：CHFS）

甘犁还指出，当房价下跌幅度小于 20%时，空置住房资不抵债比例接近于非空置住房的比例，最高不超过6.7%，情况不是特别严重。然而，当房价下跌超过 20%时，住房资不抵债的比例会迅速上升，空置住房的上升速度也会比非空置住房更快。当房价下跌 30%时，空置住房和非空置住房的资不抵债比例将分别上升到 13.6%和 10.7%。随着房价下跌 40%，空置住房和非空置住房资不抵债的比例将加速上升到 23.5%和 18.7%。
图为：房价下跌不同程度房产资不抵债比例（来源：CHFS）

值得注意的是，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成的下行压力更大。
图为：家庭 2013 年住房空置情况与 2013-2015 年间售房比例（来源：CHFS）

征收空置税降低空置率
对于我国自有住房空置率较高的原因，甘犁认为，与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。

CHFS通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
图为：对影响住房空置各因素的边际效应估计（来源：CHFS）

在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。
图为：2017 年家庭住房空置情况与售房意愿（来源：CHFS）

不过，甘犁认为，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

对于各国空置税实践对我国有何可借鉴经验，甘犁指出：
首先，空置税是建立在房产税基础上的，目前征收空置税的几个国家和地区都征收房产税。因为房产税的征收使得政府对该地区房产的地理位置、属性、权属有清晰的了解，这是政府识别空置房的基础；房产价值评估在房产税征收中的应用，有利于空置税税基和税率的制定；房产税的征收和缴纳管理为空置税的征管创造了条件。

其次，从各国或地区实践来看，空置税可看做是二套房或多套房税。

第三，在税基和税率设置上，除以房屋价值作为税基外，可考虑将预估年租金收入作为空置税税基。同时，对家庭空置的第二套房和多套房可实施差异化和递增的空置税税率。最后，从空置税的推进方式上看，可考虑首先设定在住房资源紧缺的地区，有助于盘活存量，缓解租金及房价上涨压力。

此外，甘犁还认为，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。

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