制霸地产圈的二股东
2019-08-26 19:00 5330
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派系林立，各有纷争，竞争更是大于合作，能把各个江湖派系的大佬们聚到一起的，可能除了有关部门就只有中国平安了。
2015年，北派大佬万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹；浙系大佬绿城宋卫平；闽系大佬旭辉林中，粤系大佬碧桂园杨国强、万科郁亮；渝派大佬协信吴旭；海派绿地张玉良等聚在了一起，而召集者正是平安董事长马明哲。
在那时起，平安之心，昭然若揭。
壹
平安，在金融圈是个奇迹。
1988年初成立时，它只是一家13个人的小公司，得益于领导人马明哲的前瞻性眼光和战略布局，平安几乎抓住了中国保险市场化发展历史上的每一个机遇。
神奇的是，不管是作为打头羊还是追赶者，平安最后都是胜利者，发展突飞猛进。
31年时间，平安已是掌控7万亿资产的金融帝国。在2019年的福布斯排行榜中，平安是第七位，它可能是中国最大的民营企业，如果它能算作是民营企业的话。
上半年，平安净利润976.8亿元，足以吊打整个地产圈，估计地产圈TOP10房企联手才是平安的对手。
在攒齐了包括保险、银行、信托、证券、资产管理和基金在内的所有金融牌照后，拥有巨量浮存金的平安开始暴露它的野心，在各行业领域攻城略池，所向披靡，这其中就包含了房地产行业。
贰
平安在房地产领域的涉猎广泛。
旗下子公司平安不动产、平安银行、平安资管、平安好房等涵盖了房地产行业各个领域。
其中，平安不动产是平安投资地产行业的主渠道，它以“债权+股权”的形式投资地产商并参与开发项目；
平安信托侧重于房地产领域的投融资，在股权投资、夹层业务、债权业务及持有型物业收购等领域均有优秀的业绩表现，投资范围遍布国内一二线核心城市和欧美等发达国家的核心区域；
平安银行不仅是房企的资金提供商，旗下的地产金融事业部还全产业链介入房地产开发和经营的各个环节；
平安好房更名为平安城科后，致力于用“金融+科技”的新型产业生态圈推动整个地产和建筑行业的转型升级。
此外，还有平安人寿等在房地产领域均有涉猎。
凭借着强大的资金实力，平安通过旗下平台在地产行业建立了一个庞大的地产帝国。
在地产领域，平安的合作伙伴有旭辉、阳光城、中骏、金茂、绿地、绿城、保利、雅居乐等20余家房企。
业务范围覆盖商业地产、旅游养老地产、工业地产和住宅股权投资等，投资房地产项目至少上百个。
同时，它还是多家上市房企的股东。
继成为碧桂园、旭辉、融创、华夏幸福的第二大股东后，上个月，平安再斥资85.96亿港元入股金茂，持股15.2%成为金茂的第二大股东。
此外，平安还重仓持有金地、绿地、华润、保利等多家房企的股权。
近一年，在融资渠道持续收紧的大背景下，平安就如同房企的血库，连绵不断的为资金紧张的房企输血。
也因此，平安的地产版图得以一再扩张。
克而瑞统计显示，截至2019年8月10号，平安总共持股7家重点房企。
这个数字在克而瑞《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》的权益销售额榜单上可以排在第8位。
若将它持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加，平安的地产版图更加辽阔，完全担得起地产圈隐形一哥的称号，实现了真正的躺赢。
叁
拥有庞大资金的平安一直身处地产圈食物链的顶端。
这些年，大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金，Top30身后，大多都有平安的身影。
我们研究过往，发现被平安青睐的房企大概有这么几类：
一是有成长预期，经营稳健，估值可提升的房企，如碧桂园、融创、旭辉都是不同时期的黑马房企；
二是风险较低、盈利能力稳定的TOP级房企，如保利、华润等；
三是在业内有核心优势，但价值被低估的房企，如华夏幸福等。
这些年，朗诗、碧桂园、旭辉、融创、华夏幸福、金茂都曾被平安看上并成为其二股东。
平安入股房企，也喜欢做二股东。
并且扮演了一个没有脾气的二股东，似乎完全没有干涉房企的意思，安安静静的做个财务投资者。
只是，在房企关键的时刻可能会露出它的镰刀。
肆
平安在房地产行业的投资作为，使得关于它身上关于“野蛮人”和“抢夺者”的争论不断。
其中，最受诟病的还是它在地产股上的套现行为。
2013年底，平安创新资本斥资58亿元，以5.62元的最低认购价参与了绿地的增资扩股，获得绿地9.91%的股权。
2016年，在商办市场低迷的大背景下，绿地发布年报当天股价大跌。
不过，在绿地受商办市场拖累的时候，平安转手就是卖掉了绿地的股票，绿地成为股市上最“绿”的一只股票。
而平安却轻松套现了80多亿元。
同样的事情，没多久又发生在碧桂园身上。
2015年4月，平安人寿斥资62.97亿港元，以每股2.816港元认购碧桂园22.36亿股新股，禁售期1年，持股9.9%成为碧桂园的第二大股东。
在平安的加持下，碧桂园此后股价一路高涨，最高时平安持有碧桂园的市值翻了6倍。
不过，在2018年年初，平安突然在二级市场套现减持碧桂园的股份，引发碧桂园股价狂跌。
这不是极端的案例，基本上平安每一次宣告入股房企或减持股份，都能在资本圈引发一阵骚乱。
它“低吸高抛”的吸金大法让房企和投资者毫无招架之力，因此，险资在人们的眼中不再是“保险”的资金，反而变成了“危险”的资金。
因此，平安既被视作房企的掠食者，甚至于门口的野蛮人。
伍
“我们不做房地产公司门口的野蛮人，不参与他们的经营管理”。
在2019年中期业绩发布会上，平安再次对 “房企门口野蛮人”这一标签进行澄清：
第一，中国平安投资房地产是符合监管要求的，远低于监管上限。中国平安的整个保险资金地产的配置占比约为7.2%，而监管规定的保险资金投资不动产的上限是30%；
第二，中国平安立足于财务投资原则，关注长期的价值和成长性。
对平安而言，它并不擅长房企实际经营管理，特别是在单纯地产业务上的土地购置和项目营销上。
它进军地产圈的目的，一方面是想大体量的资金利用起来，实现资产的保值、增值；另一方面则是想通过与地产合作与现有业务进行融合，实现更多发展可能。
的确，平安并不符合“野蛮人“的特征，甚至于很多时候，平安是被房企请去当二股东的。
平安可能只是想在房企这赚个快钱，房企偏是幻想着把平安纳为二房，怪谁呢。
陆
房企偏爱平安的原因再简单不过。
平安有钱，且是大量的低成本或负成本的保险浮存金。
庞大的保险浮存金成就了巴菲特，亦让平安成为了这样一个庞大的商业帝国。
房企引入平安的钱有什么好处呢？
从华夏幸福引入平安一年后的变化可见一二。
2018年7月，华夏幸福发布公告引入平安当天，股价涨停，华夏幸福股权质押遭遇预警或者平仓的压力锐减。
平安入驻华夏幸福后，华夏幸福不仅解除了资金警报，现金流也开始出现好转。
在吴向东到任后，华夏幸福开始从此前的产业新城运营转变为综合性资产管理平台，通过异地复制等方式，扩大区域布局，同时，也开始尝试新的业务。
2019年8月16日，在平安召开业绩发布会的当天，华夏幸福也发布了上半年业绩，净利润增速超两成，现金流稳健。
与此同时，华夏幸福还发布公告，与平安人寿开展不动产项目合作，拟以58.3亿元向平安转让北京丰台项目，同时获得后者的股东贷款最高不超过15.25亿元。
北京丰台项目是华夏幸福首次在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产方式开拓商业办公不动产的新领域，对华夏幸福盘活存量资产，优化公司负债结构，寻找新的增长点具有意义。
从华夏幸福的变化，引入平安当二股东后，它起码获得了以下三个方面的好处：
一是，钱慌时引入平安，解了燃眉之急，保证了融资渠道的畅通和后续发展；
二是，借助平安强大的投融资能力，为自己的新业务“综合性资产管理平台”提供有力的支持；
三是，融资上长线资金增多，融资成本降低，现金流也更稳健；
显然，引入险资，不但使其有相对充裕的资金，且资金成本也将远远低于同行，改善财务结构，还能助力房企发展，实现强者恒强。
尤其是房地产行业融资环境整体收紧的当下，房企对保险公司，已经是越来越爱，不得不爱。
房企越爱，平安就越无处不在！
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