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房价持续上涨肯定是中国经济的软肋
从昨天国家统计局公布的4月份70个大中城市房价的变化数据来看，国内70个大中城市房价上涨已经持续了43个月了，而且在这43个月的时间里，房价上涨的幅度越来越快。只不过，房价快速上涨的情况与以前房价快速上涨的情况有很大不同。

这种不同，首先表现为，房价最早上涨的地方是深圳，然后一线城市及二线热点城市的房价快速飚升（请就注意，这里所指的飚升，不是上涨，而是疯狂上涨）。当面对这种房价飚升，这些城市的政府采取行政性手段遏制时，这种房价的上涨很快就逐渐地向二线城市，三线城市，及三线以下的城市全国性地蔓延。

其次，当这种房价上涨向全国蔓延时，或房价上涨蔓延到那些房价基准较低的城市时，不仅引发这些城市的房价上涨的骚动，引发本地的投资者及外地的投资者都借助银行金融杠杆涌入房地产市场，更是引发了当地政府把房价的基准向一线城市及二线热点看齐。这两年我到过国内一些三四线城市。政府官员都会告诉我，我们这里的房价与北京相比，还是差距太远，所以房价上涨一点点，根本上就不是什么问题。正是在这种思路，三四线城市的地方政府更是会骨露地出来托房价。这些城市的房价只要在上涨，市场万事没有，但是他们只要看到有迹象当地的房价可能下跌，就会出台名目繁多托市政策，极力地来推高当地的房价。

第三，就当前中国的房地产市场来说，尽管政府一直在强调中国房地产市场定位是“只住不炒”，住房市场是消费市场而不是投机炒作或投资炒作的市场。但实际上，无论是从国家统计公布的数据来看，还是由一些中介机构公布的数据来看，就媒体所指的住房市场小阳天来看，当前国内房地产市场基本上是一个投资炒作为主导的市场。因为当前这个市场住房销售面积急剧下降，房价照样在上涨，而且上涨得越来越快，住房销售金额增长远高于住房销售面积增长。而住房销售面积增长时，房价上涨幅度会更快。这种现象就表明，当前中国房地产市场是一个以投资炒作为主导的市场。而消费性房地产市场是住房销售面积下跌时，房价会随之下跌，房价上涨时住房销售面积会下降。但当前中国房地产市场的情况不是这样。

第四，当前中国房地产市场是一个以投资炒作为主导的市场，不仅表现为房价已经上涨到天花板的一线城市及二线热点城市，也表现在二线城市，及三四线城市。特别是在三四线城市，对于城市居民来说，住房持有程度远高于一线城市，所以现在许多三四线城市居民购买住房基本上是投资，而且是通过银行金融杠杆投资，希望购买住房投资能够保值增值。所以，从4月份70个大中城市的住房价格上涨情况来看，中西部地区的房价上涨幅度更大，都是保持在2位数以上。可以说，对于三四线城市的居民来说，尽管居民平均负债率不会太高，这由中国城市人口的结构所决定，但是近两年进入房地产市场购买住房的居民主要是80-90年代出生的居民，甚至于00后，而这些居民在所在城市收入水平低，其承担债务能力十分脆弱，当大量的债务压在他们身上时，有可能成为未来中国债务风险严重短板。

第五，房价的持续上涨，甚至于让全国各城市的房价全部上涨了一遍，这当然有利于中国这几年的GDP增长，但也把中国经济的“房地产化”越陷越深。因为，三四线以下城市一旦尝到房地产市场价格持续上涨对当地经济甜头，那么想让这些城市房地产市场收手几乎是不可能的。最后的结局只能是房地产泡沫弥漫全国后最终破灭。有人说，中国的房地产市场可能对抗市场法则，可以改变房地产市场之铁律，估计这只能是一厢情愿！所以，房价持续上涨一定是中国经济的软肋，让中国经济陷入“房地产化”越来越深。

全国商品房均价10年翻倍 跟居民收入增幅比呢？

全国商品房均价10年翻倍 但跑不过居民收入增幅

国家统计局15日发布数据显示，2019年1～4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%；商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。

以此计算，截至2019年4月份，全国商品房销售均价约为9300元/平方米。（计算方式：商品房销售均价=商品房销售额/商品房销售面积）

当然，商品房销售均价并非是国家统计局正式发布的数据，统计部门一般也不会对外发布这个数据。不过，一些民间研究机构会定期对此进行计算和研究。

考虑到我国商品房市场区域性较强，一个有关全国平均房价的指标似乎并没有太大的指导意义。此外，这些数据是指新建商品房的均价，并未涵盖二手房数据。不过，这个数据大体上能够反映中国房价的走势。

通过梳理过去10年的数据可以发现，全国商品房均价逐年稳步攀升。从2009年至今，尚未出现年度下降的情况，并已在10年内翻了一番。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2019年全国房价的主要特征在于，房价走出了8000元的行列，正式进入9000元阶梯。随着高端项目入市，以及银行按揭贷款政策的放松，后续市场交易会继续上升，价格方面也是涨易跌难。

房价走势也与宏观经济、居民收入相关。2009年中国GDP为34.85万亿元，2018年为90.03万亿元，10年涨幅为158%。

2009年全国居民人均可支配收入首次突破万元大关，达到10977元，而到了2018年，全国居民人均可支配收入28228元，10年涨幅为156.6%。

相比之下，全国平均房价10年涨幅不及GDP和居民收入增速。但中国楼市区域性极强，热点地区房价涨幅远远大于非热点地区。一个城市的热点区域房价涨幅也远远高于非热点区域。

恰恰是这些热点城市、热点地区的房价变动，更能吸引外界关注。

为了遏制房价过快上涨，自2018年下半年，包括住建部在内的监管部门数次强调，要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。
制图/张逸俊 第一财经日报

多家房企遭问询：证监会管控趋紧 高杠杆房企风险全面加大
无风不起浪。证监会日前宣布，5月13日起，乐视网、凯迪生态、金亚科技、千山药机、皇台酒业5家公司股票将暂停上市，同时，5月15日起，龙力生物、德奥通航2家公司股票也将暂停上市。从这些公司的财务状况来看，7家公司去年一共亏损超过152亿元，其中乐视网连续两年亏损总计178亿元，凯迪生态连续两年亏损总计102亿元，亏损幅度惊人。由此可见，证监会对上市公司利润、负债等核心财务数据监管趋紧。

近期，新城控股、泰禾集团、光明地产等房企均收到上交所的问询，上交所问询的方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。业内人士指出，房地产行业作为资金密集型行业，其资金链越发引起监管部门关注，那些高负债的房企风险面扩大，近期大多数房企均强调减速也与此有关。

同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，未来经济回暖仍有不确定性，目前房企激进拿地，可能会重新导致企业偿债压力的增加，从而增加运营风险。

集中减持
2019年3月后，已实施股东减持的上市公司数量和规模均有明显增加，3月减持公司数将有望达到近4 年以来的高点，减持规模也有望达近 2年以来的高峰。本轮减持的特征表现为，行业集中在计算机、通信、电子等成长行业，减持公司短期偿债压力大，高估值特征明显。

不少券商在研报里指出，本轮减持回升的主要原因为：股价大幅上涨后“大小非”集中套现，以及股权质押压力。

4月20日，甬商实业有限公司与多家投资机构签订甬商股权投资基金协议。根据协议，甬商实业有限公司联合农银投资、中国实业、宁波金控发起设立总规模超过100亿元的甬商股权投资基金，同时带动其他金融机构投资100亿元。

甬商实业执行董事兼总经理朱召法透露，基金将优先为宁波企业提供流动性支持。换言之，这是一只中小企业纾困基金。实际上，记者通过多方核实，基金发起人沈国军已在去年下半年开始关注针对上市房企的股权投资。沈国军也是基金发起方之一中国联合实业投资有限公司（简称“中国实业”）的董事长。早于甬商实业，浙商已成立一只股权投资基金。2018年9月，宁波银亿控股有限公司发生债务违约爆仓，目前情况已有所好转。此次甬商股权投资基金的成立，目标大部分为包括房企在内的实业上市公司。据知情人士透露，好几家企业正在与该基金洽谈当中。

平衡规模与负债
监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。

综合多家房企近期的情况， 2019年房企新拍出的高价地块，未来仍然存在入市难题。换言之，按当前指导价格销售，其依然会面临无利润甚至亏本的情况。房企为保证当期利润与销售规模，仍需要将2016年之前或2018年下半年拍得的低价地拿出来销售。

同策研究院提供的研报显示，东部一二线城市楼市相对2017和2018年市场低位出现回暖迹象，但回暖力度有限；中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。

有业内人士指出，房企此时想抓住拿地窗口期扩张，同时也要平衡高负债。据了解，目前行业平均资产负债率在80%左右。经过去年开始的降杠杆，头部房企如万科已经把资产负债率降到84.5%，但绿地今年一季度仍然在89%以上。这从近期绿地积极放售商业项目以促进销售额提升也可见一斑。

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